نظرا للنمو الديموغرافي الذي شهده المغرب في النصف الأخير من القرن 20 والتغييرات الاقتصادية والاجتماعية التي واكبته لوحظ انتشار متزايد للملكية المشتركة في بلادنا
ولمواكبة هذا التطور الحاصل كان على المشرع المغربي إعادة النظر في القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المقسمة إلى شقق ظهير 16 نونبر 1946، حيث نتج عنه صدور قانون رقم
18-00 وقانون رقم 106.12 بتغيير وتتميم القانون رقم 00-18 مواكبا في ذلك التطورات الحاصلة في شؤون السكن فهو يعرض بتفصيل لنظام الملكية المشتركة باعتباره ميثاقا جماعيا يهتم بتنظيم الحياة داخل الملكية المشتركة ويحدد ويضبط حقوق والتزامات الملاك المشتركين وينظم الإدارة اليومية للعقار المشترك وهذا يتطلب تدبيرا خاصا كما اوجبه المشرع لأجزاء الملكية المشتركة بعضها في الملكية الخاصة المفرزة يتولاه المالك والبعض الآخر هو الجزء المشترك ملكيته بين الملاك كافة ويستدعي هذا الأخير تدبيرا جماعيا في تسيير شؤونه لتداخل الالتزامات والحقوق بين مختلف ساكنة العمارة. الشيء الذي عمل عليه قانون 00-18 و 12.106 لتنظيم إدارة الملكية المشتركة عن طريق أجهزة تقريرية وتنفيذية تمكنه من حسن القيام بأهدافه.
الأجزاء المفرزة
الأجزاء المفرزة من العقار هي التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص وتعتبر هاته الأجزاء ملكا خاصا لكل مالك.
وهنا ناكد على ضرورة التقيد بأحكام نظام الملكية المشتركة حيث نصت المادة 2 من القانون 00-18 "تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص وتعتبر الأجزاء المذكورة ملكا خاصا لكل مالك مشترك".
الأجزاء المشتركة
الأجزاء المشتركة من العقار، هي الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.
وهنا ناكد على ضرورة التقيد بأحكام نظام الملكية المشتركة حيث نصت المادة 3 من القانون 00-18 "تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف المالك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم".
المادة 4تعد أجزاء مشتركة:
الأرض -هيكل البناء والأساسات والجدران الحاملة له؛ -الأقبية مهما كان عمقها إذا كانت معدة للاستعمال المشترك؛ -واجهة البناية؛ -السطوح المعدة للاستعمال المشترك؛ -الدرج والممرات والدهاليز المعدة للاستعمال المشترك؛ -المداخل والسراديب والمصاعد المعدة للاستعمال المشترك؛ -الجدران والحواجز الفاصلة بين جزأين مفرزين؛ -التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛ -المخازن والمداخن ومنافذ التهوية المعدة للاستعمال المشترك؛ -الأماكن المخصصة لوضع النفايات المنزلية.
الضمان العشري
الضمان العشري أو المسؤولية العشرية في المدة هي التي يخول فيها القانون لرب العمل مساءلة المهندس المعماري والمقاول عن الأضرار المادية التي لحقت بالبناء، وتحميلهما المسؤولية فيما يقع له من أضرار، وذلك خلال مدة عشر سنوات تبتدئ من تاريخ التسليم، وإذا انتهت هذه المدة دون مطالبته بذلك، فقد حقه، ولا يمكن محاسبة المهندس أو المقاول بعد فواتها، لأنهما لم يعودا ضامنين لما يحدث للبناء من أضرار.
المستفيدون من الضمان العشري
كمالكون مشتركون في ملكية الطبقات اولا ينبغي التمييز بين الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة من العقار، كما اسلفت فالأجزاء المفرزة يبقى مالكوها هم المخولون قانونا المطالبة بحق الضمان العشري لأن هذه الأخيرة ترتبط بالملكية وشهادتها.
أما الأجزاء المشتركة
فالرجوع إلى القانون 00-18 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية ذات الشقق، نجده ينص في مادته 13 على أنه " ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية عقارات مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات. اتحاد للملاك يمثل جميع الملاك المشتركين ويتمتع بالشخصية المعنوية... يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة. ويحق لاتحاد الملاك التقاضي ولو ضد أحد الملاك المشتركين... يحق لاتحاد الملاك الرجوع على الغير المسؤول عن الضرر"،
وتنص الفقرة الأولى من المادة 20 من نفس القانون على أنه " يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك اتخاذ القرارات والتدابير التي من شأنها الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكـذا على أمن سكانه وطمأنينتهم "،
ونتيجة حاسمة فإن المطالبة بحق الضمان العشري بخصوص الأجزاء المشتركة من العقار.تثبت لاتحاد الملاك ممثلا في وكيل الاتحاد
وفي ظل غياب تطبيق هاته القوانين !!!!!!!!!!!!!!تبقى الأحقية لرب العمل وهو المجمع الشريف للفوسفاط مساءلة المهندس المعماري والمقاول عن الأضرار المادية التي لحقت بالاجزاء المشتركة للوصول الى نتيجة جدية تمنع تكرار الاخطاء وترضي جميع الأطراف.
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق