اقرأ : قواعد النصاب القانوني داخل الملكية المشتركة

في ظل عدم قانونية م.ع المدعي بانه سانديك و لتوعية الملاك المشتركين بهذا الالتزام القانوني والذي قد يؤثر على وضعياتهم القانونية وسلامة القرارات داخل المجمع السكني H2

قواعد النصاب القانوني حسب ما جاء به القانون 106.12 الدي غير وتمم القانون 00.18 من قانون نظام الملكية المشتركة

فهناك قرارات تؤخذ بثلاثة ارباع الساكنة

وهناك قرارات تؤخذ بالأغلبية

وهناك قرارات تؤخذ بالأغلبية النسبية

وهناك قرارات تؤخذ بالأجماع

ثلاثة ارباع اصوات الملاك المشتركين

يعين الجمع العام من بين الملاك الحاضرين أو الممثلين وكيلا للاتحاد ونائبا له بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.

يبت الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين فيما يلي:

وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة وشروط الانتفاع بها واستعمالها ؛

- إدخال تحسينات على العقار كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز؛

- تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما؛

مراجعة توزيع التكاليف المشتركة المنصوص عليها في المادة 37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو أكثر من الأجزاء المفرزة ؛

تحديد أتعاب وكيل الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء؛

المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى؛

القيام بأشغال الصيانة الكبرى؛

إبرام تأمين مشترك لضمان الأخطار التي قد تلحق العقار كالحريق والانفجار وتسرب المياه وغيرها؛

تفويض اتخاذ بعض الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار؛

إنشاء حق الأفضلية في جميع التصرفات الناقلة بعوض مع التنصيص على كيفية ممارسة هذا الحق وآجاله في نظام الملكية المشتركة؛

الهدم الجزئي للعقار.

يمكن للملاك المشتركين في العقارات المكونة من عشرين (20) رسما عقاريا مستقلا كحد أقصى أن ينشئوا، فيما بينهم، بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو من يمثلهم، حق الأفضلية في جميع التصرفات الناقلة للملكية بعوض.

إذا تهدم العقار كليا، يتخذ قرار إعادة بنائه بإجماع الملاك. وإذا تهدم جزئيا، يتخذ قرار إصلاح الجزء المتهدم بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.

لا يجوز تقسيم أي جزء مفرز إلا بموافقة اتحاد الملاك وبأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك.

وإذا تهدم العقار جزئيا، يتخذ قرار إصلاح الجزء المتهدم بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك المشتركين.

أغلبية اصوات الملاك المشتركين

يكون انعقاد اجتماع الجمع العام صحيحا بحضور نصف الأعضاء الملاك المشتركين أو ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور، يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين أو من يمثلهم وذلك خلال الثلاثين يوما الموالية، وتتخذ القرارات فيه بالأغلبية.

يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالإجماع أو بأغلبية أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين، وبحسب الحالة، تبعا لما هو منصوص عليه في المواد 20 و21 و22 و24 و39 من هذا القانون.

إذا قرر أغلبية الملاك المشتركين المعنيين بالأجزاء المتهدمة من العقار عدم إعادة البناء، يمكنهم أن يطلبوا من اتحاد الملاك المشتركين تصفية حقوقهم في الملكية المشتركة، وتعويضهم في حدود المبالغ المحصلة جراء الهدم وفي حال النزاع يتم اللجوء إلى المحكمة الابتدائية المختصة.

الأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين

تتخذ بالأغلبية النسبية لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو من يمثلهم القرارات المتعلقة بما يلي:

صيانة العقار المشترك وضمان أمن وطمأنينة سكانه؛

السماح لبعض الملاك المشتركين بإنجاز أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص له العقار أصلا؛

تثبيت هوائيات وصحون جماعية وكل معدات أو تجهيزات مماثلة؛

تهيئة أماكن مخصصة لذبح الأضاحي؛

اتخاذ ما يلزم لتسيير ولوج الأشخاص في وضعية إعاقة؛

تعيين بواب البناية وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته دون الإخلال بمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.76.258 بمثابة قانون الصادر بتاريخ 24 من شوال 1397 (8 أكتوبر1977) والمتعلق بتعهد البنايات وتخصيص مساكن للبوابين في البنايات المعدة للسكنى.

أجماع اصوات الملاك المشتركين

يشترط إجماع الملاك المشتركين في اتخاذ القرارات الآتية:

تشييد مبنى جديد أو تعلية مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص ؛

إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة أن تكون لفائدة اتحاد الملاك ومجاورة للملك المشترك ومخصصة للارتفاق المتعلق به ؛

تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار إليها في الفقرة الثانية من المادة الأولى أعلاه؛

القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير في الأجزاء المشتركة؛

تحويل بعض الأجزاء المشتركة إلى أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 4 أعلاه؛

الحق في التعلية أو الحفر؛

الهدم الكلي للعقار.

لا يكون الحق في التعلية أو الحق في الحفر صحيحين إلا إذا تم الترخيص بهما صراحة بموجب القوانين الجاري بها العمل وقبولهما بالإجماع من طرف الملاك المشتركين.

إذا تهدم العقار كليا، يتخذ قرار إعادة بنائه بإجماع الملاك.