العضوية الإجبارية
للمالك المشترك بقوة القانون:
يكون كل مالك
مشترك عضوا في الاتحاد بقوة القانون، ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد
وبالخصوص في القرارات المتعلقة بالحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة، وتعد
صفة العضوية صفة ملازمة لكل مالك مشترك بقوة القانون، وبالتالي لا يمكن حرمانه
منها، كما لا تزول هذه الصفة عن المالك المشترك إلا إذا فوت محله للغير.
وإذا كان المالك
المشترك يعد عضوا بقوة القانون في الجمع العام فإن ذلك لا يعني إجباره على حضور
اجتماعاته، فهو حر في اختيار مشاركته فيه أو في الامتناع عن الحضور، وذلك بالرغم
مما يتبين من ظاهر الفقرة الأولى من المادة 14 من قانون 00-18 التي جاء فيها:
"…ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما في القرارات التي يتخذها
الجمع العام بالتصويت"، وبالتالي فغياب المالك المشترك عن
اجتماعات الجمع العام ينتج عن هذا الغياب عرقلة إدارة العقار المشترك وبالتالي
يكون لها آثارا سلبية على سير الجموع العامة وتتاح الفرصة لوكيل
الاتحاد من أجل الاستحواذ على كل السلط والتوسع في القيام بمهام الإدارة بإرادته
المنفردة.
ولتفعيل هذه الاختصاصات
لابد من جموع عامة للتعبير عن الإرادة المشتركة للملاك وهو الآلية الوحيدة التي
تملك السلطة لاتخاذ القرار في إطار اجتماعات فعلية
للإشارة
وقبل الدخول في تفاصيل الجموع العامة يجب
ان نتحدث اولا عن المكتري داخل الملكية المشتركة وتمثيله
للمالك الاصلي
تمثيلية المالك الاصلي في الجموع العامة
كما
نعلم تعدد المكترين داخل المجمع السكنيH2من هذا المنطلق
أجاز المشرع إمكانية تمثيل المالك المشترك الاصلي من الاتحاد لتفادي مسألة التغيب عن اجتماعات الجمع العام والتي
لها آثار وخيمة على إدارة العقار المشترك.
فالاجتماعات التي
يعقدها الجمع العام لها طابع خاص، أي أنها ليست عمومية، بل تنحصر المشاركة فيها من
الملاك المشتركين ووكيل الاتحاد، ويمكن أن يحضر هذه الاجتماعات الشخص
الذي يمثل المالك المشترك، والتصويت نيابة عنه، ويكون هذا التفويض كتابة وهذا ما جاء في
الفقرة الرابعة من المادة 14 من القانون 00-18: "يمكن للمالك أن يفوض غيره
للتصويت نيابة عنه على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من مالك واحد، ويكون هذا
التفويض كتابة". وبالتالي يمكن أن يمثل المالك المشترك في الاتحاد.
وهناك نوعين من
الجموع العامة:
1. الجمع العادي ويعقد مرة كل سنة
للبت في القضايا العادية وتتمثل في الأعمال الإدارة العادية العقار المشترك كتعيين
وكيل الاتحاد وعزله أو نائبه، واتخاذ القرارات والتدابير التي تؤدي إلى الحفاظ على
سلامة العقار المشترك
2. والجمع العام
الاستثنائي يقوم هذا الجمع أيضا بمجموعة من المهام التي لها طابع هام تتمثل
في وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يوجد أو تعديله كليا أو جزئيا، وإدخال تحسينات
على العقار، كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز والقيام بتعيين حارس
البناية وعزله، وتعيين وكيل الاتحاد بشكل استعجالي
كيفية استدعاء وعقد
جلسات الجموع العامة
من خلال الرجوع
إلى المادة 30 من القانون 00ـ18، وبالرجوع أيضا إلى بعض النظم الملكية المشتركة،
يتبين أن الاستدعاأت توجه بطريقتين:
1. إما برسالة
مضمونة مع إشعار بالتوصل توجه إلى المسكن الحقيقي أو المختار للمالك المشترك أو من
يمثله.
2. او عون قضائي يعمل على تبليغ هذا الاستدعاء.
اجل الاستدعاء للجموع
العامة
بالنسبة لأجل
توجيه هذا الاستدعاء فإن غالبية النظم الملكية المشتركة تقضي وجوب توجيه هذه
الاستدعاأت قبل أجل 15 يوما كاملة بالنسبة للاستدعاء الأول، و8 أيام بالنسبة
للاجتماعات المنعقدة على إثر الاستدعاء الثاني.
محتوى الاستدعاء للجموع العامة
بالنسبة للبيانات
التي ينبغي أن تتوافر في شكل الاستدعاء تنص أغلب نظم الملكية المشتركة على ضرورة
تضمين الاستدعاء تاريخ وساعة ومكان اجتماع الجمع العام، وكذلك الإشارة إلى مشروع
جدول الأعمال من خلال تدارس النقط المشار إليها في جدول الأعمال.
جدول الأعمال للجموع العامة
يكتسب جدول
الأعمال أهمية بالغة، من خلال هذا الجدول يعرف المالك القضايا التي سيتم مناقشتها
والتصويت عليها، وتقدير قيمة وأهمية القرار الذي سيتخذ بشأنها، لهذا يتعين إعداد
هذا الجدول بدقة وعناية خاصة وأن يتضمن القضايا التي تهم الملاك المشتركين، أي
المصلحة العامة.
محضر جلسة الجموع العامة
بعد اختتام
الجلسة يقوم كاتب الجلسة بتحرير محضر الاجتماع، يوقعه الرئيس وأعضاء مكتب الجمع
العام والكاتب، ويشكل هذا المحضر شهادة على صحة كل من المداولات والقرارات التي تم
التوصل إليها أثناء عقد الاجتماع، ويتعين على كاتب الجلسة أن يوضح كل التوضيحات
وكذا البيانات التي تمكن من تأمين احترام حقوق سائر الملاك المشتركين.
كما يتعين على
كاتب الجلسة أن يشير إلى كل النتائج المتعلقة بالتصويت وعدد المشاركين فيه، وعدد
الأصوات المعبر عنها، وعدد الموافقين والمعارضين أو الممتنعين.
وتعتبر المحاضر
المكتوبة والموقعة صحيحة إلى حين وجود حجة مخالفة، وفي حالة ما إذا إدعى أحد
الملاك إلى وجود خروقات يتعين عليه إثبات ذلك.
ويبلغ المحضر الختامي
إلى كل الملاك وهذا ما تعرضت له المادة 30 من قانون 00-18، وألزمت بذلك الوكيل
الاتحاد ومن يليه، داخل أجل 8 أيام، ويتم هذا التبليغ برسالة مضمونة مع الإشعار
بالتوصل أو بواسطة عون قضائي.
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق