حينما تكتب قانونا ولا تطلع على مواده
حينما تكتب قانونا ولا تفقهه
حينما تكتب قانونا وكأنه مداد على ورق فقط
حينما تكتب قانونا وصراحة انت تجهله
ساعتها تأكد أن الجهل والكبر قد تمكنا منك حتى النخاع تحاول تمرير رسائل لكن من المفترض والاولى والاجدر بك بل من واجبك احترام القرارات، والاحتكام لنصوص القانون الوطنية المغربية قبل الكتابة، وكان عليك العلم أولا بنصوص قانون رقم 106.12 المتمم والمغير لقانون 18.00 لنظام الملكية المشتركة.
بسم الله
تذكير :
لجميع اتحادات الملاك المشتركين: من أجل ملائمة الأنظمة الأساسية للملكية المشتركة Rappel du délai de la mise en concordance imperative des statuts de copropriété
كما هو معلوم
فقد صدر بتاريخ 16 ماي 2016، في الجريدة الرسمية عدد 6465، الظهير رقم 1.16.49 بتاريخ 19 من رجب 1437(27 أبريل 2016) الصادر بتنفيذ القانون رقم 106.12 والذي ادخل عدة تعديلات اساسية على القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (الصادر بتنفيذه الظهير رقم 1.02.298 المؤرخ في 3 أكتوبر 2002).
وقد نصت المادة الرابعة من القانون 106.12 على أنه : « يجب على الملاك المشتركين في العقارات المبنية المحدثة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ أن يقوموا بملائمة نظام الملكية المشتركة الخاص بهم مع أحكام هذا القانون قبل انصرام السنة الموالية لدخوله حيزالتنفيذ وذا تعذرعلى الجمع العام للملاك المشتركين القيام بذلك لأي سبب من الأسباب جاز لوكيل الاتحاد أو لأي مالك مشترك أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المختص بصفته قاضيا للأمورالمستعجلة التصديق على التعديلات الجديدة.
عند عدم ملاءمة نظام الملكية المشتركة داخل الأجل المذكور في الفقرة الأولى أعلاه، تعتبربنوده المخالفة لأحكام هذا القانون باطلة.
اما الاستقراء
فلنصوص القانون 106.12 مستجدات ومن بينها:
1- فيما يخص ادارة و تسيير الملكية المشتركة فقد دقق المشرع المغربي في القواعد المنظمة لاتحاد الملاك المشتركين وذلك بتحديد دوره، حيث يكون الغرض من هذا الأخير، حفظ وصيانة الأجزاء المشتركة وادارتها ،وعند الإقتضاء اسداء خدمات جماعية لفائدة الملاك ترتبط بتدبير الملكية المشتركة .
2- اعطى المشرع لكل مالك حق المشاركة في أعمال الاتحاد ولا سيما التصويت على القرارات التي يتخذها الجمع العام باعتباره الجهاز التشاوري لجميع الملاك المشتركين للتقرير بشأن الملكية المشتركة، وإذا حصل وأن تعدد ملاك جزء مفرز وجب عليهم أن يعينوا من يمثلهم لدى الاتحاد، غير أنه في حالة عدم الإتفاق، يقوم رئيس المحكمة بصفته قاضيا للمستعجلات بتعيين الممثل بناء على طلب من أحد الملاك. وبذلك يكون المشرع قد حسم في مسألة تعيين الممثل في حالة عدم الإتفاق والتي كانت غائبة في اطار قانون 18.00 .
3- خصص القانون الجديد 106.12 فرعا يضم 9 مواد للجمع العام ، حيث يتولى هذا الأخير تسيير العقار المشترك وفقا للقانون و لنظام الملكية المشتركة ، و يتخذ قرارات يعهد بتنفيذها الى وكيل الاتحاد.
4- نص القانون 106.12 على تعيين شخص يتولى مهمة رئاسة وتسيير اشغال الجمع العام، ومنع وكيل الاتحاد من ترؤس الجمع العام سواء بصفة مباشرة او غير مباشرة، لاسيما وأن الجمع قد يعقد من أجل محاسبة الوكيل و المصادقة على النفقات التي انفقها، لذلك لا يصح ان يكون رئيسا و محاسبا في الوقت نفسه. ومع ذلك نص المشرع على امكانية تعيين وكيل الاتحاد كاتبا لجلسة الاجتماع اذا وافق الجمع العام على ذلك طبعا. ( للاسف الجهل كاتبين في الفصل 7 أن الجمع العام يترأسه وكيل الاتحاد أو نائبه) لا حول ولا قوة الا بالله
5- اعتماد الأغلبية النسبية عوض الأغلبية المطلقة فيما يخص القرارات المتعلقة بالحفاظ على الملكية المشتركة و صيانتها وضمان سلامة وراحة الملاك المشتركين ، هذا وقد اشترط المشرع بالنسبة لبعض القرارات أغلبية ثلاثة ارباع اصوات الملاك المشتركين بدل الأغلبية المطلقة من قبيل تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما و تحديد أتعابه، المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف و الحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي لتحمل أشغال الصيانة الكبرى، تقسيم جزء مفرز، الهدم الجزئي للعقار .. ( للاسف الجهل كاتبين في الفصل 6 أن مكتب السانديك ينتخب بالاغلبية المطلقة ) لا حول ولا قوة الا بالله
6- تحديد نصاب انعقاد الجمع العام، حيث يكون انعقاد الاجتماع الأول لاتحاد الملاك المشتركين صحيحا بحضور نصف اعضاء الملاك المشتركين او ممثليهم على الأقل، وفي حالة عدم اكتمال النصاب المذكور يعقد اجتماع ثان بمن حضر من الملاك المشتركين او من يمثلهم وذلك خلال 30 يوما الموالية،( النصاب داخل المجمع السكني H2 لم يكن له أي اعتبار)
7- تدقيق مسطرة انعقاد الجمع العام ، حيث ينعقد أول جمع عام بدعوة من أحد الملاك أو أكثر داخل أجل لا يتجاوز 30 يوما من انتهاء السنة الجارية ، و يستدعى إليه الملاك المشتركين بواسطة البريد المضمون 15 يوما قبل التاريخ المقرر لانعقاد الاجتماع، و يبين الاستدعاء تاريخ و ساعة و مكان موضوع الاجتماع، ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة الى ذلك، و يجب على وكيل الاتحاد في أجل لا يقل على 3 أيام من تاريخ تبليغ الاستدعاء و انعقاد الجمع العام ،
8- يجب على وكيل الاتحاد ان يضع رهن اشارة الملاك جميع العقود و لاسيما عقود التوريد و الاستغلال الجارية وملحقاتها و الوثائق المثبتة للمصاريف المتعلقة بكل صنف من التكاليف الواجبة.
9- هناك قرارات لا يمكن ان تصدر إلا باجماع الملاك المشتركين، وقد اضاف القانون الجديد 106.12 قرارات أخرى يشترط لاتخاذها توافر الاجماع ، تتعلق على الخصوص بأعمال التفويت و التصرف و تغيير الأجزاء المشتركة:
*تفويت حق التعلية أو اعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة بالأجزاء المنتهية الأشغال بها، عندما يتعلق الأمر بالعقارات المشار اليها في الفقرة الأولى من المادة الثانية.
*الحق في التعلية او الحفر.
*الهدم الكلي للعقار،
*تحويل بعض الأجزاء المشتركة الى أجزاء مفرزة للإستعمال الخاص باستثناء الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة الرابعة.
10- ضرورة اشعار الملاك المشتركين كل ستة اشهر بالوضعية المالية للاتحاد بدل ثلاثة أشهر المعمول بها في اطار قانون 18.00 الملغى.
هذه المقتضيات المستحدثة في نطاق القانون 106.12 يجب ان تضمن لزوما في الانظمة الاساسية للملكية المشتركة.
وفي جميع الاحوال، فابتداء من 16/05/2017، اصبحت جميع المقتضيات المخالفة لهذه المستجدات، ملغاة وغير نافذة، مما يدل على ان مقتضيات هذه القانون آمرة ويتعين الرجوع إلى أحكامها ولا يمكن الاتفاق على خلافها.
فهل قام فعلا الملاك المشتركون بمطابقة انظمتهم الأساسية لهذا القانون؟
وهل تمت توعية الملاك المشتركين بهذا الالتزام القانوني الذي قد يؤثر على وضعياتهم القانونية وسلامة قرارات اتحاد الملاك المشتركين؟
سلح عقلك بالعلم خير من أن تزين جسدك بالجواهر
ليست هناك تعليقات
إرسال تعليق